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浅议“真借贷、假买卖”合同关系

来源:辽宁法制报 | 作者:沈阳市公安局辽中分局法制大队 徐东兵 | 发布时间: 2016-10-14 10:03
  近年来,随着市场经济的迅猛发展,社会中出现了许多虚假的买卖关系,通常发生在民间高息借款双方之间,出借人为保证自己资金的安全,在将资金借给借款人后,双方以借款人的房屋、汽车等作为标的物签订买卖合同作为借贷关系的担保。
 
  在借款人不能按期还款时,出借人则主张双方存在房屋、车辆买卖法律关系,要求借款人履行买卖合同;而另一方则主张双方成立借贷关系,房屋、车辆买卖合同只是借贷关系的担保,不存在出卖房屋的真实意思表示。订立这种“真借贷、假买卖”合同在当今社会呈现出愈演愈烈的态势。
 
  “真借贷、假买卖”合同出现的原因
 
  “真借贷、假买卖”合同不断出现,究其原因主要有三个方面:
 
  一是国家政策与经济发展不相适应。随着社会经济的不断发展,资本市场对于资金需求量不断上升。但由于某些政策原因,部分企业或个人融资渠道不畅,生产、生活一时陷入困境。
 
  此时,由于民间借贷门槛低,可以为企业或个人的生产、生活解决燃眉之急,因此企业或个人为解决资金周转难题,不得已选择了民间借贷,由此催生了以“真借贷、假买卖”合同为形式的融资方式。
 
  二是民众法律意识薄弱。在一些以房屋为标的物的“真借贷、假买卖”合同关系中,借款人为达到借款的目的,不论出借人如何要求都予以无条件接受,对房屋也不进行抵押备案,待借款人还不上钱,出借人要求交付房屋的时候,借款人才意识到自己的权益受到了侵害。还有一些借款人的朋友或亲属基于哥们义气或碍于面子,将自己的房屋、车辆借给他人进行借款,当借款人携款潜逃,债权人要求第三人交付房屋、车辆时,才认识到自己受到了欺骗。
 
  三是借贷机构的管理不规范。近年来,社会中出现了各种各样的诸如“投资担保公司”“资金管理公司”“小额借款公司”等借贷机构,有些借贷机构管理极不规范,打着“利息低、风险低、下款快”的幌子,引诱企业或个人上门借款,然后要求借款人以自己的房产、汽车等作为担保并签订买卖合同,一步步掉入放贷人设下的陷阱。
 
  “真借贷、假买卖”合同的识别
 
  在司法实践中,这种“真借贷、假买卖”合同呈现出愈演愈烈的态势,而为了维护正常的市场经济秩序,保护合同当事人双方的合法权益,追求审判结果的公平正义,如何识别“真借贷、假买卖”合同就显得尤为重要。“真借贷、假买卖”合同可以从以下四个方面进行识别。
 
  一看合同内容。出借人提供的房屋买卖、汽车买卖等合同中如果存在诸如:出让方在某年某月某日前或者在某某条件完成后,将购房款、购车款退还给购买方或者购房人、购车人将房屋、车辆退还给出让方等有悖常理的内容,则该合同属于明显的虚假买卖关系合同。
 
  二是看标的物价格。在房产交易中,看合同双方确定的房屋转让价格是否与同地段同品质的房屋当年出售价格相符,在汽车等动产交易中看是否与同品牌、同质量、同年限的车辆等动产出售价格相符。如果转让价明显偏低,则属于明显不合理的低价,可以推定此合同并不是买卖双方真实的意思表示。
 
  三是看是否交付。看双方在签订房屋、汽车转让合同后出让方是否已在约定的交房期限内将标的物及时交付过户给受让方。如果始终未交付,仍由出让方占有,也可以说明双方发生的转让不合情理,存在签订虚假买卖合同的情形。
 
  “真借贷、假买卖”合同的处理
 
  在“真借贷、假买卖”合同关系中,如果出借人的债权到期得到清偿,则该合同自动作废;如果出借人的到期债权得不到清偿,但借贷双方愿意协商解决,如不违背法律的强制性规定,也应予支持。
 
  在实践中,借贷双方大多将此合同纠纷诉诸于法律,期望通过判决的形式确定双方的法律关系。
 
  此前此类合同纠纷如何处理一度并无明确的法律依据,仅由法官依据司法实践经验进行判决。但2015年9月1日发布实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款对该问题的解决指明了方向。
 
  该条款规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”按此规定,对于“真借贷、假买卖”合同关系,人民法院均按照民间借贷法律关系审理,如果出借人拒绝变更诉讼请求,则会被裁定驳回起诉。但是,出借人的债权并不是得不到任何保障。第二十四条第二款规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。”在判决生效后,借款人仍应当履行自己的偿还义务,如拒不履行,则出借人有权将买卖合同的房屋、车辆等标的物申请拍卖,用所得价款偿还自己的债务。
 
  “真借贷、假买卖”合同既破坏了国家正常的金融秩序,又损害了社会的诚实信用规则,具有极大的社会危害性。民众应树立正确的借贷观念,不断提升自身法律意识,增强社会责任感,在法律允许的范围内,以合理的方式进行借贷活动,维护市场经济环境的和谐稳定。