解读人：国家税务总局阜新市税务局第三税务分局 胡赛男

　　编者按

　　房地产行业税收争议的焦点往往聚焦于城镇土地使用税纳税义务的截止时点。实践中，房地产开发企业销售商品房后，究竟是以合同签订当月末还是约定交付当月末作为终止计税的节点，常引发征纳双方的拉锯。本期我们特邀阜新市税务局第三税务分局公职律师胡赛男，围绕政策适用、实务误区与合规操作三个维度展开对话，从法律本意与征管实际切入，厘清判定标准，助力企业防范涉税风险。

　　近期在税收风险核查中，常有房地产企业对城镇土地使用税截止时间提出异议。能否先给我们讲一个典型的实务案例，帮大家直观了解争议是怎么产生的？

　　胡赛男：我们可以看一个2023年的典型案例。2023年2月，辽宁省某房地产开发公司与购房者签订商品房买卖合同，合同明确约定于2023年6月20日交付房屋，对权属转移时间未另行约定。

　　但在申报城镇土地使用税时，某房地产开发公司认为双方签订购房合同即已达成销售合意，主张纳税义务从合同签订当月即2月末就终止，所以税款只申报到2月。税务机关在风险防控核查中发现，该公司未申报2023年3月至6月对应房屋分摊土地的城镇土地使用税，依法要求其补缴税款及滞纳金。该公司对此提出异议，觉得合同签订时义务就该终止，这就形成了典型的涉税争议。

　　在这个案例里，企业的理解偏差很具有代表性。从政策法律依据来看，判定截止时间的标准到底是什么？

　　胡赛男：解决此类争议，关键在于准确把握政策适用范围。

　　《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。该条款提出了合同约定交付的时间节点，明确了城镇土地使用税开始缴纳的时间，也为判定城镇土地使用税纳税义务截止时间提供了法定依据。

　　从实务来看，签订商品房买卖合同仅表明双方达成交易合意，买卖合同合法有效，但此时房屋及对应城镇土地使用权仍由房地产企业实际占有、控制和管理，纳税义务并未截止。所以，仅签订合同不能作为终止纳税义务的时间节点，合同约定交付的时间才是关键的判定基础。

　　既然如此，那么在日常征管和企业自查中，最终的认定结论和操作要点有哪些？企业该怎么规避这方面的风险？

　　胡赛男：综合政策规定与征管实践，可明确一个结论：房地产开发企业销售商品房，城镇土地使用税纳税义务截止时间为合同约定交付使用房产的当月末。

　　实际征管中应把握三点：一是严格区分纳税义务发生时间与终止时间，不得仅将合同签订时间作为停止计税的依据；二是坚持以合同约定交付为主要判定标准；三是企业应按照合同约定已交付房屋面积合理分摊土地面积，动态调整计税依据，未交付房屋仍应依法申报纳税。

　　对房地产企业而言，应准确理解税收政策，建立健全销售及交付台账，完整留存合同、交付手续、入住证明等资料，依法规范申报。税务部门应加强政策宣传与辅导，统一执法口径，厘清政策边界，减少征纳分歧，引导企业精准合规处理涉税事项。

　　城镇土地使用税管理应始终恪守立法本意，既要保障国家税收及时足额入库，也要维护纳税人合法权益，推动税收征管与房地产行业健康发展良性互动。