编者按

　　物业服务与百姓生活息息相关。近年来，随着新建小区日益增多，业主对物业服务的需求也更多样化，而物业公司在服务标准上的不尽完善和统一导致物业公司与业主间的纠纷呈现多元化趋势。

　　面对多样的“物业矛盾”，该如何一一化解？

　　编号028

　　物业“跑路”钱白交

　　法院调解钱归还

　　矛盾焦点：物业公司提前收费后消失　　

　　案例简介

　　2017年年初，沈阳某物业公司与辽阳市宏伟区某地下停车场签订租赁合同，合同期限至2017年12月31日。合同约定该地下停车场由沈阳某物业公司经营，收取停车费，并将固定车位租赁给宏伟区某小区业主，收取车位管理费。沈阳某物业公司在经营中以“多交多优惠”为噱头开展促销活动，部分业主便将车位管理费交至2022年。

　　2018年，沈阳某物业公司与地下停车场签订合同到期，于当年3月末退出物业管理后退还了少部分业主停车费后便消失了。多数业主求助无果后，诉至辽阳市宏伟区人民法院请求沈阳某物业公司依法返还多收物业费用。

　　调解过程

　　辽阳市宏伟区人民法院立案庭受理此案后，第一时间召开专题会议制定诉前调解方案。一方面，由处理物业纠纷经验丰富的法官吴忧对小区业主开展走访调查，了解案情，并做好安抚工作。另一方面，由院领导出面协调公安机关，寻找沈阳某物业公司法定代表人下落。

　　宏伟区法院将业主们聚集在多元化解调解室，吴忧从业主口中了解到，不知道沈阳某物业公司与地下停车场合同已经到期，直到自己的车进不去停车场才被告知车位已到期，业主们表示，明明交车位管理费到2022年，怎么就不能使用了？吴忧说，业主们的诉求很简单，就是想要回多交的车位管理费。

　　经过公安机关的查找，发现沈阳某物业公司法定代表人在沈阳仍然经营着一家物业公司，并且经营状况良好。吴忧第一时间与其取得联系，但并没有要求对方马上来到法院，而是先晓之以理动之以情地说服。在吴忧看来，如果其没有返钱意愿，空着手来法院与业主们面对面只会加重矛盾，只有让业主们看到物业公司的诚意才能化解矛盾。经过多次劝解，沈阳某物业公司法定代表人意识到自己的错误，表示将带着第一笔返还款到法院，当面向业主道歉，并承诺所欠尾款将在三个月之内全部还清。目前，所有欠款均已返还。

　　调解员说

　　吴忧：此案案情明晰，物业公司负有全部责任，对部分业主造成了侵害，但如果一诉了之，业主拿不到钱，问题得不到解决，还会引发更大的矛盾，所以对于此类案件，法院会以调解为主，让业主实现诉求更为重要。

　　编号029

　　厨房漏水引纠纷

　　划清责任终调解

　　矛盾焦点：污水损屋 赔偿争议

　　案例简介

　　2018年2月15日，宋某发现自己在清原满族自治县清原镇的新房发生厨房地漏冒水的情况，便立即对漏水的地方进行了处理。第二天宋某再次查看时发现满屋子污水。随后宋某找到小区物业公司，经物业公司排查发现，是因下水井排水管道结冰导致下水无法排出，上溢到二楼王某家中。随后，物业公司派人疏通了下水管道。

　　因涉及到房屋损毁的赔偿问题，宋某多次找物业、施工方及相关单位反映，但是一直未能妥善解决。2018年3月27日，宋某寻求清原镇诉调对接人民调解委员会调解处理。

　　调解过程

　　受理调解后，人民调解员赵宴慧先后到抚顺市房管局等部门进行走访，对涉及此类案件的相关规定进行了详细了解。2018年3月27日，调委会联合抚顺市住房和城乡建设局质监站工作人员到宋某家中进行实地查看，并联系物业公司、施工单位相关责任人员到场进行调解。

　　该楼目前只入住了一户人家。根据入住率较少的实际情况，物业公司应当预见到下水井有可能会因气温骤降而结冰，从而加强检查防范，但是物业公司没有进行检查、维护，因此物业公司对王某的房屋毁损负有一定的责任。该房屋于2016年年底竣工，因不能确定管道结冰原因所以不能确定施工单位是否承担责任。但是管道尚未过保修期限，且住户家里遭受了经济损失，希望施工单位能够考虑承担少部分赔偿责任。此外，宋某在2月15日就已发现厨房漏水，但并未对漏水的原因进行排查，也未向物业公司反映，直至发生大面积漏水事件。作为房屋的所有权人，宋某对漏水事件存在一定的过失，因此也应当承担一定责任。在调解员法理并用的劝解下，各方当事人均表示愿意承担责任解决纠纷。

　　调解员说

　　赵宴慧：物业纠纷虽然看似简单，但是涉及物业公司、建设单位、开发企业以及供水（电）等相关部门，牵扯到责任划分的问题，比较难处理。本次调解过程中，责任主体就在不断发生变化，调解员只有充分运用前期掌握的实际情况，综合相关的法律法规进行逐个排除，才能最终找到明确的责任人。在这个过程中，因为有了专业和细致的调解，充分运用法、理、情，才使得原本责任不清、互相推诿的局面豁然开朗，从而为达成调解合意打下基础。

　　编号030

　　不满服务不交费

　　法官高效解矛盾

　　矛盾焦点：业主拒交物业费

　　案例简介

　　日前，丹东市振安区人民法院民事审判庭受理了一系列物业服务合同纠纷案件。

　　振安区某小区部分业主认为物业公司服务不到位，没有尽到管理职责，拒绝交物业费。其中有的业主曾经与物业保安发生过争执，双方动了手，业主受了伤，更加认为不应该交物业费。物业公司为了得到物业费将这些业主诉至法院。

　　调解过程

　　因涉案被告业主众多，且情绪均较为激动，民事审判庭庭长王柯丁迅速组织承办该系列案件的几名法官共同阅卷，传唤原、被告到法院了解案情，希望能通过调解化解纠纷。法官们经调查得知，业主之所以拖欠物业费是因为认为物业公司未尽到管理职责，而物业公司认为业主未按期交纳物业费已严重影响物业管理工作，损害了物业公司及其他众多业主的利益，应当承担违约责任。为使双方纠纷尽快得到化解，办案法官对原、被告双方采取“背对背”的方式进行调解，一方面督促原告物业服务公司听取业主意见、改进工作不足、提升服务质量；另一方面向被告业主详细释明法律规定，在物业公司按约定履行物业服务合同责任的情况下，被告拒绝交纳物业费是不符法律规定的，物业服务公司提供的服务质量是否达到物业服务合同约定并不以单个业主的感受为标准。

　　针对个别与物业保安发生争执并受伤的被告，法官耐心安抚其情绪，向其说明与物业保安的争执属于治安案件，与物业服务合同并不属于同一法律关系，并指导其采取正确的法律途径维权。双方的矛盾纠纷虽然起于物业服务合同,但并不局限于物业服务合同。

　　经过调解，原、被告双方促成有效沟通，达成调解意见。大部分物业服务合同纠纷案件已经调解或撤诉结案,取得了良好社会效果。

　　调解员说

　　王柯丁：近年来，物业服务合同纠纷案件逐年上升，越来越多的案情简单、涉案标的额较小的物业纠纷困扰着部分业主与物业企业。面对这类纠纷，办案法官从业主的需求出发，不懈沟通、耐心调解，从根本上化解物业服务公司与业主之间的矛盾，切实做到聚焦民生、纾解百姓痛点。

本版稿件由 记者 冯羽竹 黄硕 王大海 采写