编者按

　　物业概念被引入我国后，在我国经济、社会的发展和人居环境的改善等方面发挥了积极作用，但随着物业服务发展，各种矛盾随之产生。

　　这些矛盾严重影响许多人的日常生活，也给社会造成了不稳定的因素。本期案例在解决这方面矛盾纠纷工作中颇有借鉴价值。

起诉排除妨碍的11户业主均当场递交了撤诉申请。

　　编号025

　　出歪招讨物业费 双向矛盾如何解

　　矛盾焦点：业主不交物业费，出入家门被“卡”

　　案例简介

　　今年年初，海城市人民法院民事审判第二庭速裁团队收到一批原告为海城某物业公司诉120户业主拖欠物业费的案件。

　　审理过程中，多名作为被告的业主反映，物业公司以停用门禁卡、电梯牌等手段强制要求业主缴纳物业费。物业的行为给小区业主尤其是电梯楼的高层业主生活带来了极大不便，已有11户业主以排除妨碍为由向法院起诉物业公司，要求物业恢复业主门禁、电梯的使用权，使其可以正常出入家门。

　　多个同类型、相同主体、关联案由的案件同时涌进法院，引起了速裁团队的重视，决定在案件进入庭审程序前先行与物业公司沟通，尽量以调解方式结案。

　　调解过程

　　今年2月，速裁团队法官吕东、曲立坤、侯晓梅共同赶赴这家物业公司，对其主要负责人释法析理，对全体物业服务人员展开法治教育，讲明物业公司的主体性质，告知物业公司提供服务是依据物业合同而产生的义务，对于违约行为也应承担合同约定的赔偿义务……

　　3位法官晓之以理、动之以情，最终说服物业公司作出让步，恢复了业主电梯的正常使用，并承诺以后会依法行使合同权利、依约履行服务义务，再不会因业主拖延缴纳物业费而影响业主回家。同时，在法官们的努力引导下，物业公司也能站在业主的角度，主动表示可以对及时缴纳物业费的业主适当减免部分物业费。

　　本以为案件圆满解决，却没想到，业主仍不依不饶。原来，物业公司此前曾多次作出过服务承诺，但承诺均未兑现，部分业主已经对物业公司的承诺不抱希望，所以在物业恢复了电梯使用的情况下，依然坚持对物业公司的诉请，要求其排除妨害。

　　今年3月23日上午，3名法官组织物业代表及业主代表在物业办公室进行了深入交流，法官以自身举例、以案例说明、以交流普法，经过两个多小时的沟通，最终业主放心地与物业达成了和解，起诉排除妨碍的11户业主均当场递交了撤诉申请，至此，物业与业主的双向纠纷得到了圆满解决。

　　调解员说

　　吕东：尽管此案双方矛盾根深蒂固，甚至在调解过程中出现多次反转，但我们深知司法为民的本质，深知执法是为了更好地保护权益、更妥善地解决问题，所以我们还是决定以调解为主，尽量在诉前化解矛盾。

　　编号026

　　下水堵脏水漫 “背靠背”好沟通

　　矛盾焦点：下水堵塞，物业不维修

　　案例简介

　　沈阳市沈河区北站街道山东堡社区居民马先生家中下水道堵塞，导致污水流至其屋内。“我已经多次找到物业公司帮忙疏通，他们要求先补缴物业费后才能提供物业服务。没办法我就在自家阳台打孔，将污水直接排至小区院内。”

　　由于马先生和物业公司双方各不相让，一直僵持了一段时间。马先生也知道家里的污水排至小区院内影响了环境，于是请求社区予以调解。

　　调解过程

　　山东堡社区调解员张晓梅将马先生和物业公司请到调解室，采取“背靠背”的形式，与双方当事人进行沟通。

　　张晓梅询问马先生下水道堵塞情况。马先生称，楼上邻居往下水管道内随意倾倒杂物，加之老旧小区下水管路老化，从而导致自家1楼下水道堵塞，污水排不进排水管道内，造成自家污水外溢流至家中，自己也是没有办法，才在家中阳台私自打孔将水排至小区院内。由于没缴纳物业费，物业也不予维修。张晓梅解释说：“业主和物业公司是平等的民事主体，双方均应履行法律法规和物业服务合同规定的义务。业主不及时缴纳物业费，违反了《物业管理条例》第七条规定的‘按时交纳物业服务费用’的义务。”

　　张晓梅又与物业公司沟通协调，“马先生已经向你们物业公司反映下水道堵塞问题了，但你们物业公司怠于履行自己的职责，没有及时对损害发生的原因进行排查，造成损失进一步扩大，物业公司需要履行自己的责任确保居民正常生活。”张晓梅表示，《物业管理条例》第四十四条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　经过多次调解，张晓梅积极协调当事人双方进行协商，耐心引导当事人看清得失，通过摆事实证据、讲法理道理，逐渐化解了分歧。并请物业公司到马先生家中实地查看，协调物业公司维修。在张晓梅的努力下，双方最终达成了一致，物业公司同意先为其进行下水疏通，而后马先生缴纳拖欠的物业费。这起纠纷及时得以调解，有效维护了双方当事人的合法权益。

　　调解员说

　　张晓梅：业主与物业公司就像一对“冤家”，大多数时候相亲相爱，却又时不时吵吵闹闹，甚至闹上法庭。既然居民信任社区调解员，调解员在调解工作中就需要付出极大的耐心，需要仔细了解情况。特别是久拖未决的问题，更应了解清楚，耐心细致地沟通，如果对事情缘由了解不清楚，调解起来难免有失偏颇。同时，作为调解员，平时要多积累工作经验，对调解工作认真总结，找出工作中存在的不足，务求把工作做到最好。

　　编号027

　　拒缴物业费 百户被起诉

　　矛盾焦点：清理杂物，缴纳物业费

　　案例简介

　　某小区业主张某在老旧小区内违规占用窗前用地乱堆杂物……营口市站前区八田地街道五大门社区遇上了难题。物业公司为其清理杂物，业主却不同意，并长期不缴纳物业费，经营口市站前区人民法院调解，业主张某当庭履行了应缴物业费的义务，并同意回去后将占用的土地腾出。

　　调解过程

　　业主张某认为“我的地盘我做主”，坚持“我家门口的东西，谁也不准动”！邻居们则选择了“沉默”：“事不关己，不想得罪人。”物业公司表示：“由于五大门社区的占地面积大，又属于老旧小区，改造之前没有物业服务，居民也没有缴纳过物业费，不了解物业服务的性质，缴纳物业费的意识薄弱，导致物业费收缴工作进展并不顺利，经常是逐户做工作，但是仍有部分业主迟迟不缴纳，致使物业公司在日常经营和服务中也是捉襟见肘。”

　　物业公司向站前区法院进行法律咨询后得知，物业公司可以合法维权。为了能继续为五大门社区服务，物业公司决定起诉部分业主，先期起诉了100户业主，站前区法院安排诉前调解，特事特办，在物业公司将起诉100户业主的诉讼文书交到法院的当天，就给予立案并确定了调解的程序。在调解的过程中，“许烈人民调解工作室”的工作人员许烈晓之以理、动之以情，对每户业主进行耐心的工作，让业主不仅了解相关的法律规定，更了解物业的性质和服务范围，先期诉讼的100件物业案件调解成功率为52％。其中，以业主张某为代表的物业纠纷成功调解。

　　调解员说

　　许烈：政府引入的物业公司进驻老旧小区后，对小区内的卫生进行了彻底清扫，小区居民的生活环境得到了进一步改善，小区居民对物业公司的满意度也在持续上升。通过和解结案的部分业主在小区内进行宣传，现在物业的收费情况得到了很大改善，收到了良好的社会效果。