案情简介

　　匡某某为某村村民，夏某系城市居民。2003年，经村委会同意，由村会计代笔，匡某某的父亲以其名义与夏某签订《私房交易契约书》，将匡某某的3间砖木房卖给夏某，并明确了宅基地四至。2018年，匡某某将夏某诉至法院，请求确认双方签订的《私房交易契约书》无效，夏某返还相关房屋土地。一审法院于2020年作出判决：《私房交易契约书》无效，夏某返还相关房屋土地，匡某某返还夏某购房款2万元及利息。

　　夏某不服，上诉至二审法院，庭审中，根据《资产评估报告》意见：该处房屋及附属物、其他地上物及土地价值为16万余元；夏某新建、改建、翻建部分等价值2万余元，以上合计为18万余元。

　　二审法院认为，民事主体从事民事活动，应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。夏某在购买案涉房屋时，国家还尚未出台城镇居民不能购买农村房屋的强制性规定，即夏某在合同订立时属善意，事后夏某不但取得了案涉房屋的契证，还取得了该宅基地的使用权证，并基于对合同有效的确信一直在案涉房屋内居住15年有余。其间，居住在同村的匡某某从未提出过异议，后匡某某违反诚实信用原则提起合同无效之诉，亦存在过错。

　　参考《资产评估报告》的评估意见，夏某新建、改建、翻建部分等价值2万余元应全部由匡某某给予补偿。涉案房屋及附属物、其他地上物及土地价值为16万余元，在扣减购房款2万元的基础上，匡某某应赔偿原告案涉房屋90%的增值部分损失12万余元，其余10%的增值部分因夏某自身过错，依法由夏某自行承担。综上，匡某某共计给付夏某15万余元。

　　解析案情

　　王旌棘表示，对于夏某信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

　　从司法审判实践来看，此种情况下，买受人可获得的赔偿为：原购房款+房屋升值部分[（评估房地产价值-原购买价款）×出卖人过错比例]。在此公式下，主要探讨出卖人的过错比例，那么，如何认定出卖人的过错比例，需要考虑以下几个因素：

　　双方的主观恶意。当出卖人主动提起诉讼，以获取土地升值利益为主要目的的情况下，因有悖诚实信用原则且目的不纯，法院会偏向于认定出卖人责任更大。时间跨度。通常来说，买卖房屋的时间越久远，时间跨度越大，出卖人的过错越大。双方获利情况。在房价大幅上涨、确认无效后出卖人获得的利益显著增加的情况下，认定出卖人过错更大。是否存在增加房屋价值的行为。在买受人对房屋进行了加建、改建等提升房屋价值的情况下，法院偏向于认定出卖人过错更大。

　　法官提醒

　　新民市人民法院大民屯人民法庭庭长 王旌棘

　　根据我国相关土地管理的法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

　　目前农村私房买卖情况较多，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

　　宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，转让私有房屋将导致宅基地使用权的非法流转，因此，将农村私有房屋卖给非本村集体经济组织成员应当认定无效。