核心提示

　　近日，江苏省徐州市泉山区人民法院审结了一起占有排除妨害纠纷案，对开发商授权小区物业侵占小区业主共有空地，并将其作为经营性停车场的行为予以否定性评价，依法维护了小区业主的合法权益。

　　案情回顾

　　徐州市泉山区某小区因建设较早，没有配套地下停车场，周边设施又有医院及大型商场，人流量密集，业主停车一直是个难题。小区业主除了道路两侧外，只有北边一块占地约800㎡的收费停车场可以停车。2021年中旬，小区选举出新一届业主委员会，业委会在查看小区宗地图时，发现北边的收费停车场并非全部为社会公共土地，有大约500㎡的土地在小区规划红线内，其使用权属于全体业主共有。而通过管理部门得知，该停车场备案单位为出售该小区的某房地产开发公司，该公司授权给小区物业公司经营使用。自2018年起，小区物业公司一直在未经业委会合法授权的情况下收取停车场费用，此举严重侵害了全体业主的权益。

　　法院查明，房地产开发公司未经小区全体业主同意，将包括小区宗地图范围内的土地授权给物业公司作为经营性停车场使用，属于无权处分，侵害了小区全体业主的利益。

　　针对房地产开发公司对于案涉停车场系政府代征代建项目、系公共用地的主张，法院认为该主张与该公司于2009年取得的《国有土地使用权证》中载明的“地类（用途）：住宅用地，商业用地”相违背，故不予支持。

　　小区业主委员会作为小区业主大会的办事机构，经小区业主大会授权后有权代表全体业主行使权利，维护全体业主的共同利益。故小区业主委员会要求两公司返还小区北侧停车场中使用权归全体业主的、属于小区宗地图内的土地，符合法律规定，法院予以支持。

　　法院判决某房地产开发公司、某物业公司十日内将占用的停车场内属于小区宗地图范围内的土地返还给小区全体业主。

　　被告不服提出上诉。徐州市中级人民法院维持了原判。

　　房地产开发企业在建设项目完工和销售后，在政府有关职能部门登记完成，将建设用地使用权全部分割转让给业主的，房地产开发企业对建设用地不再享有使用权。本案中，某房地产开发公司开发建设了某小区并进行了销售，在案涉地块土地使用权已全部分割给全体业主并依法登记、案涉停车场土地并未进行单独设宗登记的情况下，无相反证据能够证明房地产开发公司对讼争地块享有占有、使用权利。故该土地使用权权属明晰，属于全体小区业主共有，全体业主对案涉土地依法享有使用、分配、经营等合法权益。

　　法律点拨

　　本案中，某房地产开发公司未经业主许可，授权物业公司将该部分土地作为经营性停车场使用，收入也未用于小区管理，损害了业主的合法权益，自然得不到法院支持。业主委员会经过业主大会授权，可以作为诉讼主体提起诉讼，要求返还被占有的土地，为全体业主争取合法权益。