核心提示

　　购房是人生大事，签订商品房认购协议是购房过程中的关键法律环节。然而，实际履约过程中可能出现变数，如因个人需求变化、资金问题或其他客观因素，购房者可能在签订完认购书后产生退房意向。商品房认购协议签订后能否要求退房？已付定金能否退还？

　　办案人：周欣欣

　　职务：沈阳市沈北新区人民法院财落人民法庭副庭长

　　2023年9月8日，李某与开发商签订《商品房认购协议书》，约定李某认购开发商建设的某处房产并支付1万元定金作为订立商品房买卖合同的担保，双方于七日后签署购房合同。认购书同时约定：“如因购房者原因未交纳全部购房款或未办理下来银行贷款的，则本认购协议届时自动解除，开发商无须通知购房者即有权另行出售该商品房，且开发商有权没收定金，购房者对此无任何异议，需自行承担因此遭受的全部损失。”李某以未成功办理银行贷款为由诉至法院，要求解除认购协议并返还定金1万元，双方因此产生纠纷。

　　庭审中，原告李某承认，其在缴纳定金后发现案涉房屋为边户，遂不愿继续购买，因此未办理银行贷款。经审查，我认为李某与开发商签订的《商品房认购协议书》内容合法，系双方真实意思表示，具有法律约束力。协议已明确约定具体房屋的房间号、定金金额及案涉房屋位置，李某未举证证明其在签订协议或达成购买意向时曾明确要求购买中间户，再结合《商品房认购协议书》的约定及定金罚则相关规定，最终认定李某的主张缺乏法律依据，依法驳回其诉讼请求。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。由此可见，定金是合同履行的担保，具有担保和惩罚性质。支付定金后，若支付方违约，定金不予退还；若收受方违约，需双倍返还。本案中，李某支付定金后，双方就房屋买卖达成初步合意。李某虽主张因其不知案涉房屋是边户而拒绝履约，但认购书中已明确载明具体房间号，其关于不知情的主张既不符合一般常理，亦与商品房交易习惯相悖。李某既未举证证明签约时不知房屋为边户，亦未证明其曾明确要求购买中间户。本案系因李某个人原因拒绝履行合同，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条即定金罚则条款，违约方李某无权要求返还定金1万元，其主张缺乏法律依据。

　　在此，我要提醒广大购房者注意，购房是重大财产决策，务必慎重对待。在交付定金前，请充分了解房屋信息，仔细查看房屋的具体位置、周边环境、户型结构及配套设施，确保房屋符合自身需求和居住预期。因定金具有法律约束力，若支付后因个人原因反悔，可能面临定金无法返还的法律后果。请避免因冲动或疏忽造成不必要的经济损失，切实保障自身合法权益。