核心提示

　　房屋租赁合同可以详细规定租金、支付方式、租赁期限、房屋适用范围、维修责任等内容，一旦发生纠纷，合同可以作为强有力的证据。但是，一旦合同中出现“任性”的免责条款，将被视为无效。

　　办案人：李云峰

　　职务：桓仁满族自治县人民法院立案庭副庭长、一级法官

　　近日，我承办了一起财产损害责任赔偿纠纷案件。

　　代某将自有房屋出租给于某，其楼下是李某用于经营的门市房。一日，李某发现自家门市房顶棚出现大量漏水，经上楼查看，发现是楼上于某家的暖气漏水，便与于某协商相关赔偿事宜。

　　于某说：“房子不是我的，我是租客！”

　　李某又打电话与房屋所有人代某协商，代某称：“房子我已经租出去了，有什么问题找租客，别找我！”

　　楼上的出租人和承租人都不肯承担责任，无奈之下，李某将代某、于某共同告上法庭。

　　受案后，我细致地向二被告询问相关事宜并认真查看房屋租赁合同后发现，本案的“症结”是代某与于某二人签订的房屋租赁合同中有“房屋在承租人租赁期间内，发生任何问题，出租人一律不承担责任，均由承租人承担责任”等免责条款。也就是说，出租人代某试图通过书面合同将一切风险、责任“甩锅”给承租人。

　　那么，房屋租赁合同是否可以任意约定免责事由？这是本案焦点所在。

　　起初，李某与代某、于某各执一词，无法达成赔偿合意，双方态度坚决甚至要申请司法评估，我见双方剑拔弩张，便开展了“背靠背”调解。

　　我先对出租人代某说，根据民法典第四百九十七条，如果提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利，该条款无效。因此，合同当中的意思自治，并非“绝对”。

　　此案中，暖气漏水的主要原因是暖气老化所致，并非承租人使用不当造成的侵权行为，因此，代某与于某签订的合同当中的免责条款无效，代某不能以该免责条款主张免责抗辩，代某对李某房屋的损失负赔偿责任。

　　我又对承租人于某说，承租人有及时发现并与出租人协商及时修缮的义务，避免李某的损失继续扩大。另外，司法评估也需要一定的费用，由申请人垫付，除胜诉方自愿承担，最终费用由败诉方承担。

　　最后，我对李某说，索赔要在合理范围内，不能盲目索赔、扩大索赔。

　　不是当事人不讲道理，只是当事人不通法理。法理讲通了，当事人内心的“堵点”也就通了。经我与二被告耐心释法说理，李某与二被告很快达成和解，二被告当庭给付了赔偿款。

　　我也想借此案提醒大家，在签订房屋租赁合同时，合同签订的各方均应着重审查免责条款，确保不存在不合理的免除对方义务或加重己方责任的情形，即便签订了不利于己方的合同，在履行合同的过程中处于被动、弱势地位，也不要“举手投降”，可通过丰富法律知识、咨询专业人员、诉讼等多元方式寻求公平和正义。