核心提示

　　小区开发商拖欠某银行贷款，小区内308套房屋因在诉讼阶段被查封，无法办理房产证。一边是业主的诉求，一边又不能损害银行的利益，办案法官应该如何破局？

　　办案人：梁超升

　　职务：大连市中山区人民法院执行局（执行指挥中心）副局长

　　“开发商拖欠银行贷款，我们刚买的房子就被查封了，怎么办？”徐某等业主在执行局接待大厅“讨说法”，作为这个案件的承办人，我先组织法官助理向大家了解情况。

　　经了解，像徐某这样在购买时付清全款的业主还有80多位，其余20多户为二成或三成首付后按揭贷款，在听说开发商无法办证后也都停供。

　　如何权衡银行抵押优先权与人民群众的居住权，成为摆在我面前的一道难题。涉及老百姓切身利益，我一点也不敢马虎，一边认真收集业主递交的材料，一边积极引导业主先行提起案外人执行异议中止拍卖程序，然后到不动产所在地人民法院诉讼要求开发商继续履约。我连续4天深入涉案小区，对各房屋情况开展实地勘查，并制作预案，针对暂未售出的近200套房屋即时启动后续拍卖处置程序，兑付胜诉权益；针对已经出售并入住的100多套房屋，做好申请人工作，暂缓推进处置程序。

　　2023年4月20日最高人民法院发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），为案件带来了破局的曙光。按照《批复》规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。为了扭转银行“一诉到底”的思维，我邀请执行异议审查部门的同事共同做银行工作，释法说理，谈利弊。与此同时，积极推进未出售住房拍卖工作，维护银行权益。可是，就算未出售住房拍卖完成，1000多万元的执行款全部到账，距离偿还全部贷款仍差4000多万元，想要圆满解决，还是要“两条腿走路”。

　　“准备一下限制出境手续。”我不想放弃和开发商的谈判，还是想从根源解决问题，在得知开发商法定代表人近期将出境的线索后，我立刻带着做好的限制出境手续直奔出入境管理局。

　　最终，未出售的近200套房屋全部拍卖完毕；银行同意了徐某无须通过执行异议程序主张权利，为徐某名下的房屋办理解押手续。不久，开发商几经筹措，也主动偿还了剩余的4000多万元银行贷款。

　　历经五年，包括徐某在内的100多户业主终于拿到了自己房屋的房产证。