买房为落户上学，却在购房后因种种问题，孩子无法就读了。
买商铺为了升值，却在购房后因种种问题，商业圈没了。
买房为交通便利，却在购房后因种种问题，地铁路线不经过家门口了。
房产先期销售时的宣传，到底属不属于虚假宣传？是否构成要约，对订立买卖合同有没有重大影响？
本报搜集剖析中国裁判文书网相关案例发现，法院认定属于“虚假宣传”情况的极少，判决构成要约的情况也不多，相应的违约金额目前也没有明确的数字或区间。
重磅宣传的“奥特莱斯”没了
2013年7月8日，沈阳市民解先生购买了奥园时代广场的香榭丽情景商业街的10个商铺，签订合同后，他支付了10套房子20%的首付款500万余元。
记者了解到，2012年8月，该楼盘的开发商曾经大肆宣传过“韩国奥特莱斯空降奥园”。解先生表示，正是由于类似“70万平纯商业群”“百强商企强势入驻”“买1层用3层”这样的“诱惑宣传”，他决定购买这些商铺。
让他没想到的是，2015年，他所购买的商铺楼上的奥特莱斯快时尚品牌中心停工了，而直到2016年8月，开发商方面才明确表示，奥特莱斯及超市、影院、美食广场等商业项目已确定不能正常入驻。发现奥特莱斯停工而留了个心眼的解先生，也并没有如买卖合同所约定的时间，交付这10套商铺的全款。
“开发商起诉过我，告我违约，让我交付全部房款加上违约金，大概在2015年末，但半个月后又撤诉了。”解先生说，他也打算起诉开发商，要求退房退款，因为他将商铺购买后，又进行了转租。现在商圈没了，他也迟迟不能收房，那些跟他签了租赁合同的人，也要求他退钱。
2016年末，解先生第一次投诉至本报时，记者进行过相关采访，当时解先生与开发商方面还在努力协商。但记者注意到，开发商方面的说辞，始终围绕着“购买在先，宣传在后”，对于其他问题，基本不予回答。而解先生的律师告诉记者，现有证据足以说明宣传在先，相关的宣传已经构成了要约，属于影响合同订立的重要因素。记者注意到，双方合同中对于广告宣传也进行了阐述——作为要约邀请……
究竟是要约还是要约邀请？两者有什么区别，相关的案例中法院又是如何认定这类广告宣传的呢？
记者以“广告宣传”“商铺”“要约”作为关键词，在中国裁判文书网上进行了搜索，共得出案例307例，其中法院认定广告宣传为要约的38例，为要约邀请的76例，认定要约仅占全部案例的十分之一。
关键词：要约邀请
只是引诱他人发出要约，不能因承诺而成立合同
2014年10月，沈阳市中级人民法院审结了关某某与沈阳某商业广场有限公司商品房销售合同纠纷上诉案，认定该公司的相关宣传为要约邀请。
2005年9月，关某某与沈阳某商业广场有限公司签订了商品房买卖合同，一次性付款购买了含5年租金在内的地下B1F某号档口，因其中18个月租金为86，947元(该商业公司宣传可抵冲房款)，关某某一次性支付余下房款492，959元。原告关某某的其中一项诉求则是，请求确认开发商宣传的18个月(2006年1月1日至2007年6月30日)的租金86，947元（冲抵房款）为实际购房款，要求确认总房款为579，906元。
法院审理认为，原告关某某主张一年半免租期的租金86，947元冲抵部分房款，虽提供打印纸和被告公司的宣传单，但打印纸无任何签字和盖章且庭审中被告不予承认，故无法证明被告认可租金抵房款的事实。另外，宣传单只属于要约邀请类，不属于被告公司发出的要约，且在之后双方签订的商品房买卖合同中已明确商铺款为一次性付款，合同中已经写明商铺的单价和总商铺款数额（492959元），未提及一年半租金冲抵部分商铺款一节，在此属于涉案双方并未将被告公司的宣传单的内容作为涉案商铺买卖合同的条款予以明确，即一年半免租期的租金并未作为涉案商铺买卖合同的一部分。原告关某某与被告签订商铺买卖合同，视为原告认可总房款的确定方式。同时根据被告为原告开具的辽宁省商品房销售（预收款）统一发票显示，原告已全额缴纳房屋价492959元，原告主张免租期的租金抵冲房款一事，并未提供相关证据证明，故本院对于原告提出的“要求确认一年半租金86947元为购房款”的主张，不予支持。
辽宁登科律师事务所律师梁日馨解释称， 《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自已发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。从法律形式上看，一般的商业广告更倾向于要约邀请。
关键词：要约
要约人应当承担缔约过失责任
2011年7月，云南省楚雄市市民刘某向楚雄市某地产开发有限公司购买了翠湖雅园第3幢1层的一套商铺，双方签订了合同。
在双方签订合同之前的同年4月份，该地产公司开始进行预售宣传，其在发放的宣传资料中宣称：翠湖雅园商业步行街，临街商铺是日用百货、高档服装、时尚精品等商业业态的首选……翠湖雅园项目设置有多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中，中心数个居住小区，日常数万强盛人流涌向这里消费，商业街也几乎是铺铺临街。
同时，该楼盘的售楼中心展示的沙盘显示，翠湖雅园在一个开放的商业广场中，商业广场街道平整，从龙江公园龙西门一侧进入后直接进入小区，与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离……
而实际上，交付时翠湖雅园的现状为：小区整体建筑比龙江公园龙西门内的道路高；在靠近龙江路一侧l栋与2栋之间有一个出入口；小区与龙江公园相邻处均设置了通透式围栏；小区内部分商铺门前设置了停车位……因此，刘某以交付的商铺与预售宣传及楼盘展示不一致为由拒绝接房，后刘某又起诉至法院，要求与该地产公司解除合同，向开发商索赔违约金。
最终法院判决双方解除合同，除要求开发商退还房款外，另判开发商支付违约金10万余元（按年利率6%计算）。
梁日馨律师告诉记者，根据《合同法》第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所做的意思表示。发出要约的人称为要约人，接受要约的人则称为受要约人、相对人和承诺人。因为法律规定要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容，例如价格、数量、质量、交付日期等内容，要约大多数是针对特定的相对人的。
与要约邀请不同，如要约人发出要约，受要约人做出承诺并且为了订立合同付出一定劳动，则要约人应当承担缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方当事人故意或者过失地违反先合同义务，造成对方当事人信赖利益的损失时，依法应当承担的民事赔偿责任。
关键词：违约责任
需要购房人举证证明，或者由法官行使自由裁量权
记者统计发现，此类案例中，有108例法院认为被告（开发商方面）应负违约责任并判决开发商赔付违约金，其中一部分判例将开发商所做的广告宣传认定为要约。
2004年，四川省南充市某房地产开发有限公司开发了一个名为“香榭春天”的商住生活小区。同时公开向社会、参观者、购房人广泛发放了“香榭春天”广告光碟，“香榭春天”新意境彩色广告、平面布置及景观规划图等销售广告和宣传资料。在上述广告、图册上，明确标示了在“香榭春天”小区有一处“晨曦健身广场”。
2005年1月19日，南充市民马某选购了该小区内的第A幢B单元某号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。
2010年底，该地产公司在宣传的晨曦健身广场只安装了三个简易健身器具。
马某发现“香榭春天”小区现在修建的建筑与该地产公司所做的沙盘、发送的光碟、广告、规划设计图纸和宣传资料不同，多次找开发商和规划、建设等相关部门反映情况解决问题，直到规划部门明确告知：原审批的小区总图并无所谓的“晨曦广场”。
法院认为本案中，宣传资料所反映的内容符合最高法司法解释中要求的“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一条件。
但因本案讼争的“晨曦健身广场”仅是相关公共设施中的一部分，在房价中所占比例不大，原判根据违约事实及影响结果在其房屋价格中的参与度综合考虑，酌情进行的自由裁量，被告地产公司应按购房款总额的3%支付违约赔偿金。
“认定要约和认定成为合同内容的一部分是有关联的，根据最高法的司法解释，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。”梁日馨律师表示，开发商若违反，应当承担违约责任。“但违约金并没有法律明文规定，需要购房人举证证明，或者由法官行使自由裁量权，我个人认为6%比较合理。”
梁日馨律师认为，房屋买卖行为同样适用《消费者权益保护法》，但从实际情况出发，房价高居不下，且商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双倍赔偿，将导致双方利害关系的显失平衡。