对于绝大多数人来说，买房置业都是一件大事。但因为各种各样的原因，购房者不得不选择退房。那么哪些情况购房者的退房举动能获得法律支持？在退房过程中又该注意哪些问题呢？
听本报维权律师团成员、辽宁百联律师事务所王飞、李忠阳律师为您详解。
条件一：迟延交付房屋超过一定期限
【法律规定】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。
【律师详解】 首先，在开发商延迟交房时，购房者应当注意：行使解除权有时间的限制，在开发商催告后解除权行使的合理期限为3个月。如果开发商没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
其次，在购房者向法院起诉要求解除合同时，应当向法院提供：1、用以证明原、被告主体适格的身份证、企业工商信息；2、与开发商签订的《商品房买卖合同》；3、已交纳定金、房款的收据或发票；4、以银行转账方式支付定金、购房款的，应提供账单、交易明细；5、如果是按揭购房的，还需提供《住房贷款合同》。
条件二：开发商缺少有效证件与批文致合同无效
【法律规定】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【律师详解】 如果购房人想以此理由退房，建议先了解清楚开发商没有取得预售许可证的真实原因并尽快起诉。因为如果开发商在起诉前取得许可证的，合同有效，购房者的退房请求就不会被支持。另外，请求退房需要谨慎，如果开发商无力返还购房款，房子退了，购房款也无法立即得到。
条件三：开发商没经购房人同意变更设计
【法律规定】 《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。
【律师详解】 购房者需要注意，并不是所有的变更都能够退房，需符合“导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”这一标准。不符合这一标准而擅自变更的，购房者仍然可以追究开发商的违约责任，但不能请求退房。
购房者在接收房屋的时候，要做好验房工作，一旦发现变更的情况，要立即向开发商提出并拒绝收房，并保留好相应的证据。
条件四：迟迟拿不到产权证，购房人可要求退房
【法律规定】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【律师详解】 《商品房买卖合同》一般都约定办证的期限和逾期办证的违约责任，有约定的，按照约定处理。没有约定办证期限的，按法定的办证期限确定，即商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定逾期办证的违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
条件五：购房人无法得到贷款，有权退房
【法律规定】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即不能办理银行按揭手续，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的。
【律师详解】 实践当中确有因开发商原因无法办理贷款的情形，但购房者自身原因不能办理贷款的也不在少数。如果因为购房者的原因办理不了贷款，购房者可能面临全款补齐和承担违约责任的风险。为了避免风险，在购房前，购房者应当去银行查询一下自己的征信记录，有没有不良记录，是否影响贷款。如果是公积金贷款，到公积金部门咨询一下自己的情况是否符合公积金贷款的条件。另外，能贷多少款和利率是否有变动都需要问清楚，不能盲目相信开发商的承诺。开发商如果有承诺，一定要求开发商书面确认。
条件六：实测房屋面积与暂测面积误差超过3%
【法律规定】 《商品房销售管理办法》第二十条相关规定，买受人在购房时经常出现实际面积与合同约定的面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生的。当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，没有约定的话，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
【律师详解】 关于面积误差这一点，目前的很多《商品房买卖合同》都会约定面积依据计算，房款多退少补，这种约定也多数被认定为有效。但是，如果房屋面积误差过大，达到了影响购房者合法权益的，即使合同有约定，我们认为购房者也有权拒绝收房，要求开发商退房。房屋面积大小得通过专业的测量公司才能得出结论，购房者在收房前可以委托测量公司对面积进行测量。
条件七：商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房
【法律规定】 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据要求退房。
【律师详解】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条也同样规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
相对于“严重影响正常居住使用”的情况，主体结构质量问题比较好确认，但一般需要启动第三方鉴定程序。在实际维权过程中，如果购房者认为是主体结构质量问题，可以先找一下有工程经验的亲朋好友帮忙看看。如果初步判定是主体问题，可以与开发商协商解决。协商不成起诉到法院后，需要先委托第三方鉴定机构鉴定，如果是主体质量问题，鉴定费由开发商承担。
条件八：按套(单元)计价的现售房屋，套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房
【法律规定】 《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
【律师详解】 《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”按套计价的商品房并不意味着可以忽略设计和面积问题，开发商应当在平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，以此确定开发商交付的房屋是否存在面积误差和设计问题。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方有约定的按照约定处理，没有约定的，购房者可以选择退房或重新约定总价款。
条件九：开发商把房子抵押
【法律规定】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【律师详解】 需要提醒购房者的是，“购房款一倍的赔偿责任”是最高标准，我们在司法实践中很少遇到支持最高赔偿标准的案例。