“前一阵子终于把房照办下来了，这回心里彻底踏实了。”6月5日，葫芦岛市龙港区某居民小区业主李某借周末时间开始为自家的新房装修，“刺啦刺啦”的电钻声、“咣当咣当”的砸墙声声声入耳，但李某却感觉极为悦耳。“您不知道办这个房照有多难，耽误好几年，后来还是法院判的撤销抵押登记。”

　　结扣：开发商拿业主的房办抵押

　　2012年10月，葫芦岛某房地产开发公司建设某居民小区，用在建工程地向某商业银行做了抵押，贷款1.2亿元，后归还本金7000万元，并于2017年1月18日与某商业银行重新签订了借款合同，借款5000万元，用某居民小区已建成的商品房抵押担保，并办理了抵押登记。

　　然而，该房地产开发公司此次贷款抵押的房屋是已经出售的商品房，导致400余户业主无法办理房产证。

　　“花了钱，办不了证，房子‘不属于我’，凭啥？”“开发商拿‘我们的房子’抵押，他们的问题让我们买单，凭啥？”“银行说这事不是他们跟我们业主的纠纷，他们也没办法，凭啥？”带着这些问题，居民小区的400余户业主四处维权要说法，找开发商，找银行，找有关部门，问题却始终没有得到有效解决。3个“凭啥”道出了业主们的不满、愤懑和无奈。

　　解扣：找到案件突破点撤销抵押登记

　　“从2021年初，陆续有业主向我们法院提起行政诉讼，要求判决撤销抵押登记。经我们调查了解，涉及到400多户。”兴城市人民法院行政庭李法官坦言，刚接手这个案件，法院也颇感棘手。法院研究后认为，此类案件属于百姓关注的民生问题，应该积极推进化解矛盾纠纷。“办理这起案子，我们确定了3个目标：化解矛盾解决民生问题；把矛盾纠纷化解在前端；发挥司法建议能动作用，促进行业监管彻底解决问题。”李法官说道。

　　经调查分析，该案件属于系列案件，涉及人数众多，法院在审理过程中以抵押登记、备案登记为时间点，分类受理、有序引导。以2017年1月18日办理抵押登记日期为时间点，划分3类处理，即：2017年1月18日前已办理商品房备案登记的为一类；2017年1月18日前签订买卖协议，交付大部分房款、已办理入住的为一类；2017年1月18日抵押登记之后商品房出售的为一类。经与业主沟通，分别选取3类代表性案件立案9件。

　　法院审理中发现“解扣”突破点：经房地产开发公司偿还，第二次抵押贷款仅欠银行本金900余万元，而抵押登记的房屋仍为该小区所有房屋，抵押物价值远高于实际欠银行款额。据此，法院对3类案件确定了判决方向，即对第一类撤销抵押登记，因经备案，某银行对买卖真实性无异议，通过司法建议一并解决；对第二类撤销抵押登记，逐案审理；第三类建议通过执行异议解决。

　　锁扣：一个司法建议网住行业“潜规则”

　　“目前先期受理的案件已经撤销了抵押登记，300余户业主已顺利办理了房产证。剩余案件仍在进一步处理中。”李法官说，“其实顺利‘解扣’办证难，得益于在处理该案时的‘隔山打牛’效应。正常此类案件应该是民商事案件，但业主起诉银行无法可依，起诉开发商于事无补，唯有提起行政诉讼，再结合司法建议，使有关部门发挥监管职能，督促银行方面撤销不合理抵押，从而成功‘解扣’。使法院、有关部门、银行多方形成合力为业主们解决问题。”

　　该案的成功办理，也引起了兴城市法院进一步的思考。对该案中“结扣”形成原因进行了分析：开发商隐瞒房屋已经出售的事实，银行在办理转贷过程中未实地调查，有关部门在应当知道抵押房屋已取得预售许可，未调查是否存在其他权利人，导致了全款交付房款的业主办理不了房产证。据此，兴城市法院不仅将司法建议发给有关部门，还抄送给葫芦岛市政府。延伸一步，即是诉源治理。葫芦岛市政府高度重视，责成葫芦岛市司法局出台了《关于规范商品房抵押登记与销售备案工作的实施意见》，一个司法建议，不仅解决了案件，还“大而化之”，促进房地产行业“潜规则”的“大洗牌”，既促进了行业健康发展，又为房地产市场筑牢一层安全防护网。