房屋租赁纠纷面临着法律欠缺的尴尬 律师：签字前仔细约定
据了解,住建部目前正在制定《房地产交易管理条例》，其中计划用专章规定房屋租赁的相关内容,尤其是规范自然人之间的租赁关系。近日还有媒体报道称,地方立法也将出手房屋租赁领域,比如,北京市将积极推进房屋租赁条例立法,保障住房租赁当事人的合法权益,严厉打击群租行为。
出租房成“凶宅” 法院判赔2万元
沈阳的房主王丽(化名)万万没有想到,会因为租房而惹上官司。
据媒体报道，王丽在苏家屯区有一处住房，她将这间房子租给了女子李兰(化名)，双方约定租赁期限为一年，自2014年11月起至2015年10月止，租金按季度交纳，每季度2800元。
去年6月下旬，警方告知房东王丽，一名男子在她的出租房内自杀，被发现时已身亡多日，房间里散发着腐烂的臭味。
原来，租房者李兰未经房东同意，私自将房屋转租给了这名自杀男子。
房东王丽表示，这起自杀死亡事件导致她的新房变成了凶宅，没有人愿意承租或者购买，给她造成了极大的损失；租房者李兰在隐瞒房东的情况下，将房屋转租他人，“她没有认真考察租客身份、精神状态、租房用途等因素，造成严重后果。”
房东王丽将李兰告上法院，请求法院判令被告赔偿房屋及其他财产的贬值损失6万元，屋内重新装修、更换床及其他物品的损失4.8万元，精神损失费1万元。
法院认为，被告未经原告同意将房屋转租具有过错，但转租的承租人在房屋内自杀与被告的转租行为之间没有因果关系，被告的转租行为不是造成原告的房屋成为“凶宅”的直接原因，但存在间接的因果关系，故被告应承担一定的赔偿责任。
因转租的承租人在承租房屋内自杀，属于非正常死亡，符合通常人在日常生活中对于“凶宅”说法的判断，对房屋的价值造成了一定影响，并且屋内被污染的物品确需更换。
结合被告的主观过错程度，沈阳市苏家屯区人民法院一审判令被告赔偿房东房屋贬值及更换屋内装修、物品损失共计2万元。
房主与租客 各有各烦恼
因为租房打起了官司,王丽的遭遇并不鲜见,记者在调查中发现，租客的辛酸也很多。有的被房东随意终止合同缩短租期,却拿不到相应的违约赔偿；有的随意被要求涨房租；有的则遭遇黑中介,被骗走押金却投诉无门；还有的则要忍受中介的各种霸王条款,比如重复缴纳中介费用。
同样的,相对处于强势的房东在出租房子的过程中也并不省心。
北京的周女士就因为把自己的房子租给了一个“不靠谱”的租客而不得安生。“刚租的时候,嫌我们家客厅的灯太暗。我和我老公一商量,一个灯没多少钱,换一个吧。现在住了一年了,又要交房租了,他又说床垫太软,睡着不舒服,要换。沙发太脏,也要换。而这些中介根本就不管。”
很多房东更加有苦难言的是,不但赚不到房租,还会付出金钱的代价。比如,遇到不靠谱的中介,中途就跑路了,结果只能损失房租自认倒霉。再如,把房子交给了黑中介,房子明明到期了,中介却不通知租户,房东只能自己去收房,有时甚至会闹到派出所。
■律师说法：法律滞后掣肘行业发展
嘉宾律师：辽宁腾达律师事务所律师李越
李越表示，目前,我国现行房屋租赁的法律规范主要有两个层面:第一层面是法律，《合同法》以及现行的《城市房地产管理法》。第二个层面是司法解释，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。还有住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》。
李越表示，这些法律法规已经不能及时调整目前房屋租赁市场的发展状况。
首先,《合同法》中有租赁合同一章,该章在制度设计上虽有很多先进规范,但《合同法》的制度设计理念是繁荣社会主义市场经济架构为主，体现商事的行为模式，而房屋租赁大多是民事行为。目前法律对承租人的保护还很欠缺,在配套制度设计上相对不全面。
其次,1995年出台的城市房地产管理法中更多的内容是加强行政监管，行政属性较强。
应关注实施性弱的难题
李越律师称，房屋租赁是公法和私法交织的一个特殊领域,不是单纯的民法规范和引导的问题,还会涉及到国家管制行为。所以,公权力应当适当介入房地产租赁领域。
目前房地产中介机构的各种欺诈违法行为横行,在很大程度上就是相关立法欠缺、监管部门没有充分履行监管职责所致,这对于未来我国房屋租赁市场的发展极为不利。
此外,房屋租赁立法中的一些实施性弱的难点问题必须予以关注,如买卖不破租赁原则、房屋租赁权登记的法律效力、最短租赁期限的规定、租金管制、租赁合同解除、出租人以及承租人的法律责任等问题,都需要通过立法进一步细化和明确。这样有利于规范房屋租赁行为,促进租赁市场的健康发展。
被遗忘的租赁备案
李越表示，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
李越称，但是这些规定在实践中却一直没有落实实施。很多出租人都不会去主动备案。究其原因,一是法律规定比较模糊,到底是登记还是备案,法律并没有明确；二是该制度与买卖不破租赁等制度没有联动；三是到底由谁来具体执行也没有明确。这些内容都需要进一步规范,因为如果不通过备案公示出来,就会导致承租人的很多权利被规避掉,影响交易安全。
李越建议，合同中应当明确出租房屋的用途，如果在合同中没有明确，承租人在租赁房屋之后，改变房屋的用途，导致出租人财产利益的损失，却又不能依据合同找回自己的损失，实为得不偿失。
房屋租赁应当明确租金的交付方式以及交付日期，这也是双方当事人应当考虑的重点问题。有的时候，承租方承受能力有限，如果一次性交纳几个月的房租比较困难，这时候就可以在合同中规定按月交纳。如果没有规定，房屋租赁后就易出现矛盾，不利于双方当事人和平共处。
房屋的使用和修缮义务的约定。法律规定，承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务，如果承租人违反义务，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；出租人在房屋出租期间，具有修缮房屋的义务，因此，在签订合同时，应注意这些内容的设定。很多出租人会将房屋的修缮义务约定给承租人，这是不合理的。使用房屋时，涉及水费、电费以及(北方)取暖费等费用的负担问题。
这些因素承租人必须与房屋的租赁价格相结合。经过双方讨价还价后，应该将部分费用的负担情况写在合同中，以免履行中出现纠纷。