核心提示

　　家里出现漏水渗水，损坏家具墙纸不说，还可能导致房屋发霉长毛影响身体健康……这种情况下该如何维护权益呢？法官建议业主发现渗漏后，及时排查原因，联系物业、相邻业主或社区等人员到场，采取拍摄照片视频等方式固定证据，并可委托专业人员或机构出具意见。

　　办案人：臧丽

　　职务：沈阳市沈北新区人民法院清水台人民法庭副庭长

　　近日，某小区的业主李女士因拖欠物业费被物业公司起诉到法院。庭审中，李女士辩称，因房屋漏水，她多次找物业维修，但物业说不是他们的责任，让其去找开发商。李女士表示找不到开发商，既然交了物业费，物业应该负责维修。由于物业没有尽到服务义务，所以她拒交物业费。

　　我经审理认为，物业公司按照物业服务合同约定履行了相关义务，业主应按合同约定交纳物业费。本案中，李女士未提交证据证明其房屋漏水是物业公司怠于履行服务义务所致，也未提交证据证明房屋漏水的具体原因，导致无法明确责任主体。最终，判决李女士足额交纳拖欠的物业费。关于漏水一事，我建议她在证据完备后另行主张权利。

　　李女士遇到的情况虽然常见，但发生渗漏的情况往往比较复杂。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所以遇到此类情况，首先要寻找渗漏的原因，确定责任主体。

　　若是因为房屋质量问题发生的漏水渗水（如防水不合格、排水管道设计不合理、门窗封闭不严等），且渗漏问题发生在质保期内，业主应及时找开发商进行维修。如果发生在质保期外，应通过启动维修基金进行维修。如果是在建筑物共有部分发生渗漏是因为管理人管理不当导致的，物业公司作为共有部分的管理人，若无法证明自己履行了相应的管理职责（如履行了正常的保养、维护、疏通等义务或已积极申请启动维修基金进行维修），需承担相应责任。

　　如果渗水漏水的部位发生在相邻业主的不动产专有部分，应由相邻业主承担过错责任。

　　如果是因为业主自身问题导致的房屋渗漏，比如违规装修、日常使用操作不当等，业主自身与侵权方之间应按过错承担责任。

　　由于导致渗漏的原因通常比较隐蔽，情形消失后也不容易再行鉴定。建议业主发现渗漏后，及时排查原因，可联系物业、相邻业主或社区等人员到场，采取拍摄照片视频等方式固定证据，并可委托专业人员或机构出具意见；有争议的，业主可及时提起诉讼，在损害仍在发生时申请法院委托鉴定机构进行鉴定，以查明渗漏原因，确定责任主体。