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电梯停运引纠纷 三号院电梯维修该不该用维修基金?

来源:辽宁法制报 | 作者:王聪 | 发布时间:2016-07-21
  【线上投诉】
 
  小区电梯停运,30层楼需要业主爬楼梯,为了维修电梯,物业提出启动维修基金,但是很多业主都不同意。最近,在沈阳市浑南区的文华街三号院小区,业主和物业的矛盾可不小。

物业通知
 
  【线下面对面】
 
  业主和物业矛盾日益升级
 
  接到市民栾女士投诉后,记者于7月11日18时来到该小区,发现高达30层,本有两部电梯,其中一部已停运的7号楼电梯间排起了长队。
 
  记者:园区电梯一共有多少?几部出了问题?
 
  栾女士:我们小区一共是12栋楼,一期4栋楼,二期8栋楼,每栋楼只有一个单元,一个单元两部电梯,总共24部电梯。这次说要修的是8部电梯。
 
  记者:为什么要动用维修基金?
 
  栾女士:我们也有同样的问题,物业公司说电梯已经过保修期了,维修费用高,必须启用维修基金。我们主要就是对这个有意见,咱小区也不是老旧小区,入住才3年,怎么就动用维修基金了?园区都是高层,物业费用不低,一期是每月1.8元/平方米,二期是2.08元/平方米,物业公示过,收费率能达到93%,就2014年一年就收了254万余元。钱都花哪儿去了?还要启用维修基金?
 
  记者:物业的收费不是公示了吗?
 
  栾女士:就公示了2014年的,电梯维修费一项写着30万元,再要其他年限的维修详细账目,就不给看了,找小区办都不行。我们去旁边的小区打听了,人家20部电梯,一年维修费才15万余元。
 
  记者:找过浑南区房产局小区办吗?
 
  栾女士:找了都快一个月了,这个2014年的账目就是赵主任帮我们要的,其他年限的也没提供,我们这还追着小区办呢,怎么履行的监管责任?
 
  记者:对于维修电梯这方面,最新的情况是什么样的?
 
  栾女士:你看一下,这8张纸,都是需要维修的电梯明细。是物业公司找的一个电梯维保公司作的价,然后手写部分是沈阳电梯协会审核后修改的价格,大概每部电梯维修都得6万余元。这个我们也找内行看了,报价虚高,内行说更换这些东西,也就需要2万元。
 
  记者:现在业主不同意启用维修基金吗?
 
  栾女士:对,社区也问过我们,我们不同意。但是这事儿不能拖,全是高层,一期这4栋楼,每层12户,使用量太大,1部电梯根本不行。刚才你也看见了,那么长的排,还不是下班高峰期。我们跟物业僵持上了,不签字,他们还给我们停电梯。
 
  记者:为什么停电梯?
 
  栾女士:逼我们签字呗!上周六晚上又停了,就7号楼剩下能用的那部电梯。孕妇上不去楼,我们给物业打电话,没人来。一直到周日早上,物业经理也没给个解释,挺多人上不去楼。你说我们物业费、电梯费都交着,现在就动用维修基金,以后我们房子坏了怎么办?还有钱修吗?
 
  记者看到栾女士提供的维修报价单,需要维修的电梯分别是1号楼的2部、6号楼的2部、7号楼的2部和10号楼的2部。除去电梯年检费和勘察现场费外,电梯维保公司的报价合计76万余元,经沈阳电梯协会审核后改为46万余元。
 
  【调查】
 
  物业解释一:我们是“包干制”企业
 
  7月中旬,记者再次来到该小区,并来到物业办公地点,物业的高经理接待了记者。
 
  “实话说,给这个小区服务,我们并不挣钱。”针对小区业主质疑物业费去向,高经理首先告诉记者,自己的物业公司是包干制物业公司(释义:业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费模式)。“也就是说,赔了也好,挣了也好,我们都承担。”
 
  对此,北京康达律师事务所沈阳分所律师周琳认为,《物业管理条例》第六条规定了业主在物业管理活动中享有的十项权利,其中一项是“监督物业服务企业履行物业服务合同”,但没有赋予业主监督物业费使用和剩余物业费的分配权利。“有些业主存在误区,认为物业费在扣除必要开支外,都应该用于小区的日常管理和维护。其实不是的,法律允许物业公司通过提供物业服务赚取合理的商业利润。”关于物业费的收取和使用,业主可以通过监督物业公司是否履行《物业服务合同》来实现。
 
  物业解释二:每年维修费30万元都少算了
 
  高经理随后向记者出示了2014年和2015年这两年的物业费支出,电梯维护费分别为30万元和37.5万元。
 
  “业主不是要细账吗?我给你算算。”高经理称,全小区共24部电梯,每年每部电梯的维保费用大概在4000元-4200元之间,维保费总额大概10万元;每年每部电梯的检测费用大概在2300元-2500元之间,总额在5.5万元左右;每年每部电梯电费大概是7300元(每天20度电约20元),全年电费大约17万余元。“你看,这些钱加起来,就得33万多,30万都是算少了。”
 
  就高经理所说情况,记者分别与该小区电梯的前维保公司、沈阳特种设备检测研究院进行核实,以上费用情况属实。“既然费用方面没什么特别的,为什么不向业主公示呢?”记者提出疑问。“我觉得没那个必要,就没列细账。”高经理答。
 
  “虽然法律法规对物业公司没有提出严格的物业费支出公示义务,但业主有权知道物业公司在电梯日常维护方面是否履行了合同义务。无疑,必要的电梯维护和维修费用支出是证明物业公司履行义务的直接证据。”周琳律师认为,物业的做法直接导致了矛盾升级。
 
  物业解释三:维修基金可不经物业直接给施工方
 
  “小区一期的高层,基本上是同时入住,所以现在4栋楼的电梯都有损坏,7号楼入住率最高,使用也最费,光触板开关都换了好多次了。”高经理说,从电梯的使用年限和目前的运行情况来看都符合启用维修基金的情况,“我们3个月前就向社区请示过,小区没有业委会,社区代管,社区也同意了。可没想到业主们都反对,所以现在卡在这儿了。”
 
  对此,浑南区房产局维修基金办公室的工作人员称,根据《物业管理条例》和《沈阳市物业专项维修资金管理办法》(2016年1月1日起施行)的规定,电梯保修期届满后的维修、更新、改造及增设属于动用维修资金的范围。“一般来说,2年以上的电梯,维修就可以用维修基金了。”如果小区没有业委会,就得取得二分之一以上业主的签字,然后社区代为履行职责。“钱也不经物业手,就算没有独立、合法的资金账户可以签署授权书,也可以直接把钱交给施工方。”该工作人员说。
 
  “现在业主对维修报价存在质疑,如果业主去找维保公司,也有二分之一以上同意,物业全程不参与,能不能启用维修基金?”记者提出问题。
 
  “申报过程中必须有电梯协会出具的预算表,才能启用维修基金。”该工作人员回答称。
 
  【未解之结】
 
  电梯使用5年后频出问题咋办?
 
  记者从沈阳市质监局特种设备安全监察处了解到,文华街三号院的高层住宅电梯问题并非个例,沈阳市区新建的小区九成以上都是高层住宅,这些高层住宅的电梯的问题目前还只是初步显现,五年后,就会出现更多有关电梯维修的矛盾。而国家质检部门并没有相关的法律法规,对电梯维修和更换的费用作明确规定,沈阳市的《特种设备安全监察条例》也没有类似规定。和高层电梯住宅的增多相比,并没有与之配套的电梯维修管理条例出台。“这种事情并不适合通过行政手段来规定收费标准,可通过市场手段来调节。对小区业主来说,可以通过招投标方式来确保提供电梯维保服务的质量和价格。”周琳律师说。
 
  那么,遇到“没有业委会”的情况,业主们该如何处理?
 
  周琳律师建议称,在没有成立业主委员会的情况下,业主可以:第一,要求物业公司公示电梯维修支出,行使自己的知情权;第二,和物业公司共同制定电梯维修管理条例,包括何时启用维修资金、如何选择专业的电梯维修公司、如何行使知情权等内容;第三,寻求房产主管部门和街道的帮助;第四,如果物业公司在电梯维修方面未尽应尽的义务,业主可向法院提起诉讼,要求物业公司承担违约责任。
 
记者 关月 实习生 陈白羽 文并摄

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