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关于物业,你必须知道的10件事

来源:辽宁法制报 | 作者:记者 王淇 | 发布时间:2017-06-16
  随着城市化的快速推进,越来越多的人住进新式住宅区,并由此开始与小区物业打交道。尽管时常见面,但业主和物业却像是一对熟悉的陌生人。
  记者归纳总结了10大业主关心的问题,并邀请辽宁百联律师事务所律师李忠阳和王飞一一作出解答。
 
  现象:有的小区业主拿钥匙入住时,被要求预交一年的物业费,还有的小区甚至推出“预交三年物业费可打折”的优惠活动。
 
  问题一:预交物业费有没有法律上的依据?
 
  律师详解:首先,如何预交物业服务费应当以业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》为准。其次,2017年5月,辽宁省政府法制办就《辽宁省物业管理条例(修订草案)》公开征求意见。该修订草案第六十四条第四款明确规定:物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。如果该条例顺利实施,将有效的限制物业服务企业预收物业服务费用的期限。
 
  现象:沈阳市于洪区一小区连续十余年公示物业收入和支出情况,有业主觉得很好,有业主觉得公布的内容不够详细,而更多的小区,业主对物业的收支情况完全不知情。
 
  问题二:业主有权审查物业管理企业的收支吗?
 
  律师详解:根据《关于印发<物业服务收费管理办法>的通知》第十二条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
  第十三条规定,物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
  由此可知,业主大会有权聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计,但由于物业管理企业的收支涉及企业经营管理等商业秘密,而且没有一定审计能力的普通业主也无法对企业收支情况进行审计,所以业主无权审计物业管理企业的收支。
 
  现象:一些业主入住后发现房屋存在质量问题,比如外墙渗水导致室内墙面起泡和地板变形等,便以此为由拒交物业费。
 
  问题三:房屋有质量问题,业主能拒交物业费吗?
 
  律师详解:业主与开发商签订房屋买卖合同,开发商负有向业主交付满足质量要求房屋的义务,而业主与物业服务企业签订物业服务合同,由物业服务企业向业主提供物业服务并收取物业服务费用。根据合同相对性,业主不能以房屋存在质量问题而拒交物业费。
 
  现象:有业主4年前买的房,一直没有入住。最近想装修入住,却被物业要求需要补齐4年的物业费。
 
  问题四:交房后一直未装修,是否应交纳物业费?
 
  律师详解:根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。可知,交房后物业服务企业依照物业服务合同的约定提供物业服务,即便业主未装修也应当按照合同约定交纳物业费。
 
  现象:有的小区物业管理混乱,导致业主不满,拒绝缴纳物业费,物业公司也不甘示弱,以停水停电相威胁。
 
  问题五:不交物业费,物业公司有权停水停电吗?
 
  律师详解:供水、供电是供水、供电部门基于与业主之间的供应水电的合同关系而履行的义务,而该合同关系不涉及物业公司。根据国务院《物业管理条例》:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。所以,即便业主不交物业费,物业公司也无权停水停电,而是应该向人民法院提起诉讼。
 
  现象:2015年,沈阳市浑南区一小区的业主因在小区里“违停”被物业公司锁车、罚款。
 
  问题六:物业公司能够对业主进行各类罚款吗?
 
  律师详解:罚款,是行政处罚的手段之一,由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。而物业公司作为依照物业服务合同向业主提供服务的企业不具有行政处罚职能,无权对业主进行各类罚款。
 
  现象:“我们家基本不用电梯,干吗要交电梯费?”这是不少一层住户的疑问。
 
  问题七:住在底层的业主还要交电梯费吗?
 
  律师详解:根据《中华人民共和国物权法》,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利承担义务,不得以放弃权利不履行义务。电梯作为建筑物的共有部分每个业主对其享有权利,同时也承担义务,电梯费是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用,主要包括,运行电费、年检费、日常维护保养费等。物业服务企业收取这笔费用,主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行,维护保养。虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少,但是电梯是该建筑物的附属设施,是共有部分,不应用楼层来区分电梯运行维护费,因此住在一楼的业主也应当交纳电梯费。
 
  现象:网购越来越发达,业主们白天要上班,快递员送来包裹时怎么办?大多数时候,这件事是托给小区物业来做的,也有一些小区物业拒绝代收。
 
  问题八:业主没在家,物业应该帮忙代收快递吗?
 
  律师详解:如果物业服务合同上没有对物业代收业主财物进行约定的话,物业是没有义务为业主代收快递的。如果在没有约定的情况下,物业帮忙代收快递后,由于保管不慎给快递物品造成了损坏,有可能引起纠纷。
 
  现象:去年,一则《全国首例小区车库之争落槌:归业主》的文章在网上传得沸沸扬扬,一时间激起千层浪。然而,对于这一判决,法学界、律师界中却又有不同的声音。
 
  问题九:小区的车位所有权到底属于谁?
 
  律师详解:对于无法办理产权证书的争议车位,应分以下情况区别对待:
  首先,如果争议车位计入公摊面积,但在无产权证的情况下,业主支付了购房款的同时就取得了共有部分的共有权,该类争议车位应当属于业主共有。而未计入公摊面积且无产权证的争议车位,开发商作为开发建设单位应当拥有该争议车位所有权。
  其次,如果该争议车位属于人防工程的地下车位,根据《人民防空法》的规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
  最后,其他无法取得产权证的地上车位,应先审查其占用土地的性质,如果争议车位属于占用公共绿地或公共场所建设的,则该争议车位应当属于全体业主共有。否则就需要依据合同及相关规定等综合认定。
 
  现象:小区电梯坏了要更换,屋顶漏水要修补,小区的公用设施出现了问题……这时候,就需住宅专项维修基金发挥作用。可很多时候,动用维修基金时会遭遇种种障碍。
 
  问题十:怎样申请动用物业维修基金?
 
  律师详解:以沈阳市为例,根据《沈阳市物业专项维修资金管理办法》第二十一条已规定,由市房产主管部门代管物业专项维修资金的,按照以下程序使用物业专项维修资金:
  (一)业主委员会会同物业服务企业,根据维修、更新、改造及增设项目提出使用方案。未选聘物业服务企业的,由业主委员会提出使用方案。业主委员会可以聘请专业机构提出使用方案;
  (二)业主委员会组织相关业主讨论使用方案。使用方案经物业专项维修资金列支范围内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
  (三)业主委员会持使用方案、工程预算、业主表决情况等材料向区房产主管部门申请列支;使用售后公有住房专项维修资金的,业主委员会向售房单位申请列支,由售房单位向负责管理公有住房专项维修资金的部门报批;
  (四)区房产主管部门审核同意后,业主委员会会同物业服务企业组织实施使用方案;
  (五)工程完工后,业主委员会持工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料向区房产主管部门申请结算;
  (六)区房产主管部门审核同意后,报市房产主管部门,市房产主管部门通知专户管理银行将工程款划拨至业主委员会。
  第二十二条规定,由业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照以下程序使用物业专项维修资金:
  (一)业主委员会会同物业服务企业,根据维修、更新、改造及增设项目提出使用方案;
  (二)业主委员会组织相关业主讨论使用方案。使用方案经物业专项维修资金列支范围内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
  (三)业主委员会持使用方案、工程预算、业主表决情况等材料,到区房产主管部门备案;使用售后公有住房维修资金的,业主委员会向售房单位申请列支,由售房单位向负责管理公有住房专项维修资金的部门报批;
  (四)区房产主管部门备案后,业主委员会会同物业服务企业组织实施使用方案;
  (五)工程完工后,业主委员会持工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料到区房产主管部门备案;
  (六)区房产主管部门备案后,业主委员会与施工单位按照合同约定结算。

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