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租房没有安全感?纠纷、安全是主因

来源:辽宁法制报 | 作者:记者 刘芷硕 | 发布时间:2016-11-25
要签订合同明确责任划分
 
  对于在异地奋斗打拼的人来说,租房子可能是他们人生中不可避免的一段经历。日前,有媒体调查结果显示,在一众租房者中仅有不足三成受访者表示租房有安全感,而使租房者感觉不安的因素则有多种原因,包括租赁纠纷、安全隐患等方面的问题。
 
  租赁纠纷
  纠纷一:房屋被原房主出售
 
  一年前,大连市民李女士从原房主丁女士手中租赁了位于甘井子区的一栋公寓楼作为开设美容院之用。按照约定,李女士一次性付给丁女士整年租金。半年多时间过去,李女士突然被告知该房子被丁女士出售给了新房主陈先生,并被丁女士通知,要她在三个月内搬出该房子,新房主即将收房入住。
 
  于是,无奈的李女士只好听从原房主所言,积极寻找新的营业场所。“这个房子相当于租用了9个月,原房主丁女士说让我搬走的时候,我并没有想过剩下3个月的租金会出什么岔子,认为在交房子时是会退还给我的,没想到,根本没人愿意还我这笔租金。”李女士告诉记者,等到新房主来收房子时,根本不肯退还我的租金,打电话给原房主,原房主不耐烦地说房子已经卖出,跟她没有关系。“3个月租金差不多1.4万元,两任房东都不肯承担,实在不行,我也只好走法律途径解决了。”
 
  北京金诚同达律师事务所沈阳分所的蒲伟律师表示,我国《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
 
  同时,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的,人民法院应予支持。”这就是“买卖不破租赁”原则。也就是说,如果在已经租赁了房屋之后,即使房主将房屋出卖给了他人,房屋租赁合同也应当继续履行,直至合同履行完毕,或者新房主与租房人解除原租赁合同。如果原房主在出售房屋的时候,并没有告知新房主房屋已经租赁的情况,那么新房主因此产生的损失,可以向原房主进行主张,而不能简单地将租客撵走。即使是新房主要求解除房屋租赁合同,则其也需要按照法律的规定及租赁合同的约定,向租客承担违约责任。
 
  蒲伟称,像李女士这样,可以向人民法院要求继续履行租赁合同,但是,如果所租房屋在出租前已经被抵押给了新房主,换句话说,新房主是因为行使抵押权而取得房屋所有权的,或者在房屋出租前就已经被人民法院依法查封的,则这种所有权变动会影响到房屋租赁合同的履行。
 
  纠纷二:大房东不租,二房东不赔
 
  在沈阳打工的小腾租住了浑南新区一栋住宅,租住时间截止到今年8月底,可在7月初的时候大房东突然不租了。“按理说二房东应赔偿我1500元,就在我要求二手房东理赔期间,她突然不露面了,打电话也不接,报警后民警也说没办法,让我无比气恼。”
 
  根据我国《合同法》第二百二十四条对租赁合同的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
 
  蒲伟认为,如果二房东是擅自转租,则大房东可以基于物权解除合同,租房者只能向二房东索赔;如果二房东是在大房东的同意下,将房子转租,则可以主张二房东违约,要求二房东承担违约责任,但根据合同的相对性也无法主张继续履行合同来对抗大房东。
 
  因此,无论二房东是合法转租还是擅自转租,租房者都只能向二房东要求对方承担违约责任以及赔偿,但如果无法找到二房东也无法通过诉讼的方式来维护权利的话,恐怕很难维权。毕竟涉案的金额也未达到刑事犯罪的量刑,私人间的经济纠纷未达到数额公安机关是无法介入的。
 
  所以,蒲伟提醒租房者在租赁房屋的时候,一定要注意核实有关房屋所有权证书及出租人的身份,并且明确约定违约责任,以最大程度保护好自己的合法权益。当发现可能被人利用虚假的证件骗取了房租时,应当及时报警处理。
 
  安全问题
  群租房背后的安全隐患
 
  群租房,是将住宅通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。在许多大城市里,群租房因其价格低廉,成为很多外来务工的低收入群体的暂居之所。
 
  日前,记者在“58同城”“赶集网”等网站上看到,我省沈阳市、大连市等地群租房招租信息比比皆是。记者注意到,这些招租信息主要以单个床位为主,价钱在每月200到300元不等。“看起来有点像大学寝室,但两者一比较,群租房明显存在诸多安全隐患。”业内人士透露,很多群租房都不同程度存在更改房屋结构、改造水路和电路的现象,部分业主用非耐火材料的木板分隔房间,电线乱分布,易引起火灾,存在较大的安全隐患。
 
  “群租房的主要需求者为一些低收入群体,如大学生蚁族、外来务工者,他们买不起房,也租不起独立的公寓,所以只能选择较廉价的群租房。但由于人员复杂,流动性大,财物保管问题也是不容忽视的。”业内人士提醒租房者,变更房屋内部格局、改变原有规划设计,需要向规划、建设部门报批,重新报建,同时还要通过消防验收才可投入使用,否则就属于违建。而一旦被列为违建后,租赁交易不受法律保护,租户之前缴纳的押金和定金可能有不能退回的风险,由此也可能产生经济纠纷。
 
  据悉,当前的群租房问题一直是大城市市政管理的痛点。为了规避群租房中潜在的安全隐患,各个城市先后出台了多种针对群租房的禁令。然而,不论禁令多么严格,群租房乱象都屡禁不止。
 
  蒲伟认为,从长远来看,要解决大都市低收入群体的住房问题,即从根本上解决群租房乱象问题,还需要有关部门加强以公租房为主的公共住宅建设,为有租赁需求的人们提供面积合理、价格可接受的住处。
 
  租房注意事项
 
  业内人士建议租房者在租房前理清注意事项。
 
  首先,选择一家正规的中介公司。在没有书面合同的约束下,一旦出现各种纠纷,往往是各说各理,难以厘清其中的是非曲直。中介公司出具的正规合同则可明文规定风险纠纷中的权责问题。
 
  其次,合同签订之前检查房屋各项设施。租房时如果遇到安全问题,一定要协商妥当。切不可因租金便宜、交通便利而忽略房屋安全隐患。对存在风险的门窗、电线、管道等,务必要求进行更换或者维修。
 
  第三,明确发生财物损失的责任归属。正规的租赁合同中,都应写明相应的条款。如果因为门窗设施不牢靠,给窃贼预留了盗取室内财物的空间,那么,租客的经济损失就应有一个明确的责任分担。另外,合租相比于整租往往存在更大的风险。
 
  业内人士强调,除了租客要对自己的安全问题提高意识,加强防范外,也离不开政府和相关监管部门的共同努力。加大对出租房的监督,建立便捷的投诉机制,这些都是降低租房安全风险系数的有效举措。

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